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吴秋勇、方小祥房屋买卖合同纠纷


  • 吴秋勇、方小祥房屋买卖合同纠纷
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上诉人(原审原告):吴秋勇,男,1975年11月1日出生,壮族,安庆市旅游局公务员,住安徽省安庆市大观区。

上诉人(原审被告):方小祥,男,1970年2月14日出生,汉族,无固定职业,住安徽省安庆市宜秀区。

委托诉讼代理人:曹尚锁,安庆市宜秀区法律援助中心律师。

委托诉讼代理人:张梦颖,安庆市宜秀区大桥法律服务所法律工作者。

上诉人(原审被告):安庆市蓝景房产经纪有限公司,住所地安徽省安庆市迎江区皖江大道迎江世纪城·启航社2号楼十一层1室。

法定代表人:陶腊梅,该公司总经理。

委托诉讼代理人:杨光辉,安徽中皖律师事务所律师。


上诉人吴秋勇因与上诉人方小祥、安庆市蓝景房产经纪有限公司(以下简称蓝景公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省安庆市迎江区人民法院(2017)皖0802民初1156号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人吴秋勇、上诉人方小祥的委托诉讼代理人曹尚锁及蓝景公司的委托诉讼代理人杨光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


吴秋勇上诉请求:撤销原判第四项,并判令:一、蓝景公司、方小祥共同赔偿吴秋勇违约金20000元;二、蓝景公司返还吴秋勇定金20000元及中介费10000元。事实与理由:方小祥在履约过程中擅自要求涨价,蓝景公司帮助方小祥涨价,并明确向吴秋勇表示合同无法履行,吴秋勇才自行购买其他房产,并在第一时间通知了蓝景公司。所以蓝景公司、方小祥违约,蓝景公司收取的定金20000元及中介费10000元理应返还吴秋勇。

方小祥辩称,吴秋勇无任何证据证明方小祥存在违约行为,双方签订合同后,方小祥虽考虑到周边房价上涨曾与吴秋勇协商涨价,但在吴秋勇明确表示拒绝涨价后方小祥即同意继续履行原合同,方小祥无实际违约行为,不应赔付吴秋勇违约金。

蓝景公司辩称,蓝景公司不存在违约行为。吴秋勇在履行合同过程中违约,蓝景公司收取的定金20000元已经转为违约金支付给了方小祥,蓝景公司无须返还吴秋勇定金。蓝景公司作为中介,已经促成吴秋勇、方小祥之间签订了《不动产买卖合同》,蓝景公司的居间义务已经完成,无须退还吴秋勇支付的中介费。

方小祥上诉请求:撤销原判,改判驳回吴秋勇的诉讼请求。事实与理由:1.因吴秋勇的违约行为造成案涉《不动产买卖合同》被解除,其应当承担违约责任;2.相比总合同价款56万元,解除协议中约定的违约金数额2万元并不高,并未显示公平,原判不应撤销解除协议。

吴秋勇辩称,1.方小祥在《不动产买卖合同》签订后擅自要求涨价,明显构成违约,应当承担违约责任;2.蓝景公司与方小祥相互串通,骗取吴秋勇签订解除《不动产买卖合同》协议,且三方解除协议上也没有蓝景公司的签字,根据相关法律规定,该解除协议应属无效;3.方小祥的售房行为未取得其配偶的授权。综上,方小祥的上诉请求不能成立。

蓝景公司辩称,认可方小祥的上诉请求及理由。

蓝景公司上诉请求:撤销原判,改判驳回吴秋勇的诉讼请求。事实与理由:1.蓝景公司一审质证时对吴秋勇提供的电话录音和谈话录音的真实性曾明确表示有异议,一审法院认定蓝景公司对该录音资料不持异议明显与事实不符,双方签订的解除《不动产买卖合同》协议的内容也能反映该录音内容不真实,一审法院不应认定该录音资料的真实性;2.方小祥虽有涨价的想法,但从未明确表示过如吴秋勇不同意涨价就不履行合同,且吴秋勇如不同意涨价,完全可以要求方小祥继续履行合同,吴秋勇在合同没有解除的情况下另行购买其他房屋,致使本案合同无法继续履行而解除,其行为已经构成违约。

吴秋勇辩称,1.吴秋勇提供的录音证据系合法取得,不存在以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方式取得的情形,该录音证据合法有效,对方不履行合同的意思表示已通过多段录音相互印证,形成证据链直接完整的表达了出来,无须再有其他证据予以佐证;2.吴秋勇已告知蓝景公司通知方小祥不要赶回来过户,其实质就是解除了《不动产买卖合同》,吴秋勇不存在违约;3.蓝景公司作为合同当事方,主动向客户明确表示交易无法继续进行,系明确无误的违约行为,故吴秋勇要求其返还中介费并承担违约责任有事实及法律依据。

方小祥辩称,认可蓝景公司的上诉请求及理由。

吴秋勇向一审法院起诉请求:一、判令撤销解除《不动产买卖合同》协议中关于违约责任认定及违约责任承担的条款;二、判令方小祥、蓝景公司返还吴秋勇合同定金20000元;三、判令方小祥、蓝景公司给付吴秋勇违约金20000元;四、判令蓝景公司返还吴秋勇中介费10000元。

一审法院认定事实:2017年3月17日,以方小祥为出售方、吴秋勇为购买方、蓝景公司为中介方,三方签订《不动产买卖合同》一份,约定:方小祥自愿将坐落于安庆市晶海花园8号楼605室的房屋出售给吴秋勇,证载建筑面积107.68平方米,合同价为560000元。合同签订时,吴秋勇交付20000元给蓝景公司作为合同定金,待产权过户时自愿直接充抵过户税费及中介佣金。方小祥、吴秋勇均应于3月24日前向蓝景公司提供真实、有效、完整的相关资料,用于办理该宗产权过户及贷款手续的准备工作。吴秋勇应于2017年3月31日前将购房首付款交到存量房资金托管部进行资金托管,余款办理按揭贷款。本协议签订时蓝景公司应收取方小祥交易佣金5600元,收取吴秋勇交易佣金5600元,办理贷款业务服务费500元,办理水、电、气、线、物业等更名服务费500元,其他服务费300元,合计6900元。如方小祥、吴秋勇任何一方未按照约定履行合同,违约方应向守约方支付违约金100000元,并承担由此带来的其他经济损失,同时违约方应向蓝景公司支付本合同约定的全部佣金,并承担与佣金同等的违约金,蓝景公司可在违约方的合同定金中扣除全部佣金。合同签订当日,吴秋勇向蓝景公司支付合同定金20000元,蓝景公司向吴秋勇出具收据一份。在合同签订后,办理涉案房屋过户前,方小祥通过蓝景公司向吴秋勇传达了涉案房屋要涨价的想法,希望与吴秋勇进行协商。2017年4月10日,吴秋勇明确拒绝接受涨价。2017年4月12日,蓝景公司、方小祥及吴秋勇就如方小祥不履行合同,应承担多少违约金进行协商,三方未能谈妥。2017年4月13日,方小祥愿意以原价继续履行合同,吴秋勇因于2017年4月10日已另订其他房屋,导致无法履行合同。2017年4月14日,方小祥与吴秋勇签订解除协议,约定:双方协商一致,买卖双方决定终止本合同,因吴秋勇客观原因放弃购买,现已协商好,吴秋勇先支付给方小祥的本合同定金20000元作为本合同的违约金,方小祥不追究吴秋勇责任,现本合同正式解除互不追究责任。同日,吴秋勇向蓝景公司交付中介费10000元。之后方小祥从定金20000元中拿出3000元作为蓝景公司的中介费用,给付蓝景公司。一审法院认为,方小祥、吴秋勇与蓝景公司签订的不动产买卖合同,系三方在平等、自愿、协商一致的情况下达成,不违反法律规定,合法有效,对三方当事人均具有约束力。合同签订后,办理涉案房屋过户前,方小祥通过蓝景公司向吴秋勇传达了涉案房屋要涨价的想法,在吴秋勇拒绝接受涨价后,三方就如方小祥不出售房屋的情况下解除合同及相关赔偿事宜进行协商,因吴秋勇要求的违约金,方小祥不能接受,未谈妥。后方小祥要求以原价继续履行合同,吴秋勇则表示其放弃购买涉案房屋。整个过程中,方小祥虽有涨价的意向,但始终未明确表示不履行合同,只是想通过协商的方式提高房价,或是在能接受的违约金范围内解除合同。因此,不能认定方小祥违约。而吴秋勇之所以放弃购买涉案房屋,是基于方小祥要求涨价导致合同的履行出现了不确定性,是方小祥“涨价”的意思表示误导了吴秋勇,吴秋勇本身并无过错,因此也不能认定吴秋勇违约。在此情况下,双方签订合同解除协议由吴秋勇赔偿方小祥违约金20000元并支付蓝景公司中介费10000元,显然对吴秋勇方有失公平,符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的协议可撤销的情形,故吴秋勇请求法院撤销解除《不动产买卖合同》协议中关于违约责任认定及违约责任承担的条款并要求返还合同定金20000元及中介费10000元的诉求,应予以支持。根据方小祥及蓝景公司的实际收取情况,由方小祥返还吴秋勇定金17000元,由蓝景公司返还吴秋勇中介费10000元、定金3000元。吴秋勇要求方小祥、蓝景公司赔偿其违约金20000元,于法无据,不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决:一、撤销吴秋勇与方小祥于2017年4月14日签订的解除《不动产买卖合同》协议中关于违约责任认定及违约责任承担的条款;二、方小祥于判决生效之日起十日内返还吴秋勇定金17000元;三、安庆市蓝景房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还吴秋勇中介费10000元、定金3000元;四、驳回吴秋勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元(该款吴秋勇已预缴)。由吴秋勇负担325元,方小祥负担500元,安庆市蓝景房产经纪有限公司负担200元。

二审中,当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。


本院认为,首先,一般情况下,合同内容须依当事人协商一致后方能变更,本案《不动产买卖合同》签订之后,方小祥曾通过蓝景公司向吴秋勇传达要涨价(变更合同内容)的意思,但该单方意思表示因吴秋勇的拒绝而未能成立,原合同内容并未变更,继续有效,其后,方小祥也仍然同意按照原合同价履行,原合同此时并未解除仍然有效,双方依然能够按照原合同约定继续履行以达到双方订立合同的目的,但吴秋勇却在原合同尚未解除还有效的情形之下另行购买了其他房产。之后,双方为解决争议,签订了解除《不动产买卖合同》协议。该协议系双方的真实意思表示,内容也未违反法律的强制性规定,应属有效,各方均应遵守协议的约定。本案系合同而非侵权案件,一审法院以吴秋勇无过错即无违约行为判决撤销该解除协议,理由不能成立,应予改判。

其次,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”吴秋勇主张方小祥曾通过蓝景公司明确向其表示过如其不同意涨价就不履行合同,无确切证据证明,也与方小祥在其拒绝涨价后仍然同意履行合同的实际不符,本院不予采信;吴秋勇辩称蓝景公司、方小祥互相串通,欺骗其签订解除协议,无证据证实,本院亦不予采信;吴秋勇辩称其在购买其他房源之前就已通过蓝景公司告知方小祥不要回来过户了,即以口头方式与方小祥达成了解除合同协议,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”解除合同的要求需明确向对方提出,合同自解除通知到达对方当事人时解除,本案中,吴秋勇提供的证据不足以证明其曾明确向方小祥提出过要求解除合同及该解除通知已经到达方小祥这一事实,本院对其该项辩解意见亦不予认定。

综上所述,吴秋勇的上诉请求不能成立,本院不予支持。方小祥、安庆市蓝景房产经纪有限公司的上诉请求成立,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:


一、撤销安徽省安庆市迎江区人民法院(2017)皖0802民初1156号民事判决;

二、驳回吴秋勇的诉讼请求。

一审案件受理费1050元,由吴秋勇负担;二审案件受理费650元,由吴秋勇负担。

本判决为终审判决。


关键词:安庆刑事律师

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